So manches Auto wird intensiver auf den Prüfstand gestellt als der Kauf einer Immobilie.
Dabei besitzt ein Gebäude, ähnlich wie ein PKW, Dokumente, die für den Betrieb des Gebäudes essentiell wichtig sind.
Vom Gesetzgeber wurde dies zusammengefasst in §16 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) „Aufbewahrungspflicht“.
Hier handelt es sich um eine sogenannte Hausakte mit den mindestens zu enthaltenen Dokumenten. Diese Unterlagen sind bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Objektes an die jeweilige Rechtsnachfolgerin oder den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben.
In einer Hausakte sollte u.a. enthalten sein: die Baugenehmigung und Entwässerungsgenehmigung, bautechnische Nachweise zur Energieeinsparung, die Statik… Des Weiteren technische Unterlagen und Wartungsunterlagen für die technische Ausstattung des Gebäudes (Heizung, Lüftung, Aufzug…).
Auch bei einem KFZ sagt Ihnen der Blick in die Papiere, ob es sich bei Ihrem neuen Kastenwagen um ein Wohnmobil oder doch um einen LKW handelt. Genau so verhält es sich bei einer Immobilie. Erst der Blick in die Baugenehmigung zeigt Ihnen, ob das „Schnäppchen“ auch zu Ihrem gewünschten Zweck genutzt werden darf.
Dies gilt insbesondere für Wohnungen im Dachgeschoß. Ist der Ausbau genehmigungstechnisch doch noch ein Abstellraum oder bereits eine genehmigte Wohnung mit allen dazu gehörigen Ausstattungen und Rettungswegen? Ist das Hotel auch bereits als Hotel genehmigt oder handelt es sich aus Sicht der Baugenehmigung um eine Wohnnutzung mit einer Wohneinheit über 500 m² gem. einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1900 für den Bau einer Villa?
Das Fehlen statischer Unterlagen werden Sie spätestens bei einem Umbau oder Anbau in Kosten zu spüren bekommen, wenn Sie z.B. einen Um- oder Anbau planen und der Statiker nicht über die notwendigen Grundlagen verfügt, auf der er seine Planung aufbauen kann. Ggf. müssten dann aus Unsicherheit heraus bei einem Umbau Bauteile (Stahlträger einziehen, Fundamente verstärken) nachträglich eingebaut werden.
Schon mehrfach sind Bauherren auf uns zugekommen, um eine nachträgliche Baugenehmigung für eine bestehende Nutzung zu erwirken. Hierbei muss dann die jetzt gültige Baugesetzgebung beachtet werden und nicht mehr die Baugesetzgebung aus dem eigentlichen Jahr der Nutzungsänderung. Dies führt häufig dazu, dass in fertigen Gebäuden kostspielige Umbauten erforderlich werden, um nachträglich den Gebäudebestand an die neue Baugesetzgebung anzupassen. Dies ging in einem Beispiel so weit, dass der Kaufpreis einer Immobilie um ca. 40% gesenkt wurde, da augrund des erstellten Gutachtens und einer Kostenschätzung festgestellt wurde, welche Umbauten erforderlich seien und der Käufer aufgrund fehlender Baugenehmigung für die verkaufte Nutzung den Kaufpreis entsprechend der Kostenschätzung gedrückt hat.
Unser Tipp:
Lassen Sie sich vom Verkäufer die Hausakte unbedingt vor dem Kauf übergeben und ggf. von einem Architekten Ihres Vertrauens auf Vollständigkeit prüfen um Kostenfallen vorzeitig abzuwenden.
Mit einer Vollmacht des Eigentümers können sie oder der Architekt auch den Genehmigungsstand auf dem zuständigen Bauamt einsehen.
Fazit: Vor dem Kauf sollten Sie Ihre Wunschimmobilie genau unter die Lupe nehmen. Erst danach sollten Sie den Notarvertrag gegenzeichnen.
Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Leistungen bei Ihrem Bauvorhaben zur Seite – kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch.