Wird ein bereits bebautes Grundstück nachträglich geteilt, um einen Teil separat zu veräußern, so wird seit mehreren Jahren für diese Grundstücksteilung ein Hinzuziehen eines Architekten nicht mehr gefordert. Dies bedeutet aber nicht, dass es nicht sinnvoll wäre!
Bei einer nachträglichen Grundstücksteilung können rechtswidrige Grenzverläufe entstehen, die schwer bis gar nicht zu heilen sind.
Hier ein Beispiel aus der Praxis:
In einer älteren Siedlung sollen Pfeifenkopf Grundstücke abgetrennt werden, um eine Bebauung mit EFH oder DHH in zweiter Reihe zu ermöglichen. Die Gebäudestruktur entlang der Straße weist typischerweise in solchen Siedlungen 3m Abstand zu den seitl. Grundstücksflächen auf. Die sogenannte Abstandfläche wird seit Jahrzehnten in der LBO gefordert, um eine natürliche Belichtung und Belüftung sicherzustellen. Diese müssen auf dem eigenen Grundstück oder auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen. Die Abstandflächen des Altgebäudes sind in unserer Abb.1 in Gelb dargestellt.
Wird dieses Grundstück nun nachträglich geteilt, um ein sog. Pfeifenkopfgrundstück auszubilden, ist eine seitlich am Bestandsbau vorbeiführende Erschließung über einen 2,50m bis 3m breiten Weg bis zum hinteren Grundstücksteil erforderlich. Wenn dieser Weg dem hinteren Grundstücksteil zugeschlagen wird, verliert das vordere Bestandgebäude seine Abstandfläche, da die in Abb. 2 rot/gelb schraffierte Fläche nicht mehr auf dem eigenen Grundstück liegt.
Lassen Sie vor einer geplanten Grundstücksteilung eines bebauten Grundstückes den geplanten Grenzverlauf durch einen Architekten prüfen, möglicherweise kann der Bestand vor einer Teilung durch entsprechende Baulasten öffentlich-rechtlich abgesichert werden.
Wird dies vor Verkauf versäumt, lässt es sich ohne Zustimmung des neuen Eigentümers zu einer nachträglichen Baulasteintragung nur schwer heilen. Dann bliebe (in unserem Beispiel) nur die Herstellung baurechtskonformer Zustände durch die Ausbildung einer äußeren Brandwand am östl. Giebel des Altbaus. Dies beinhaltet das Schließen sämtlicher Fenster und Türen mit Brandschutzanforderung und eine Ausführung des gesamten Giebels in Mauerwerk bis unter die Dachpfanne. Evtl. entfallene Fenster müssen in Dachschrägen neu erstellt werden, um Aufenthaltsräume weiterhin belüften und belichten zu können. Alternativ können auch 3 m des Gebäudes abgerissen werden.
Wir empfehlen im Falle einer geplanten Grundstücksteilung und Veräußerung oder bei Erwerb eines geteilten Grundstücks frühzeitig das Baulastenverzeichnis einzusehen und den Rat eines Architekten einzuholen.